漠然とその疑問の答えを出したくて、一時不動産業界へ足を踏み入れました。
答えは単純明快です。
他の商売の同じで「安く買って高く売る（貸す）」が鉄則です。
特に「安く買う」もっといえば「原価」で買うが理想です。
今回は、マンション投資物件を、原価で購入する為の方法をご説明します。
１.マンション投資で確実に利益を出す方法
「短期間で不動産業界の実態を掴み、不動産最前線にいる有力者から有益情報を入手する！」
不動産初心者で右も左も分からないので、フワッと事務職でもしながら勉強しました。
タイミングを見て、仕事のできる人に話を詰めると決めていました。
半年ほど経過し、不動産売買・賃貸について大体の流れと数字を理解しました。
1-1.中古マンション売買の場合の流れ
1.仕入れ業者（物上げ業者）から【物件を仕入れ】
↓↓↓
2.投資家へ【営業＆販売】
（投資会社は売却益を取得）
↓↓↓
3.購入者はオーナーとして【賃貸収入を得る】
販売会社が建物管理も行っていれば【建物管理会社として毎月管理料を受領】
その後、購入者はオーナーとして長期間賃貸収入を得て、ローン返済額との差額を利益として資産を増やすことができます。
もちろん好条件の売却先が見つかれば、ある程度賃貸収入を得た後に売却して売却益を取得することも可能です。
1-2.不動産会社にとって「仕入先」と「購入者」のどちらが大切？
他の業種もそうですが、販売相手はいくらでもいますが、良い商品を良い価格で卸してくれる業者と取引できる事が一番重要なのです。
というのが本音のようです。
不動産会社といっても、開業して間もなかったり小規模だったりすると、不動産仕入れ業者は簡単には取引先にしてくれません。
不動産投資会社にとって仕入れ価格がいくらかにより、会社利益が変わってきます。
1-3.（例）単身用ワンルームマンションの値付け
中古ワンルームマンションの場合、エンドユーザー価格は1,500万円前後が相場です。
不動産会社の仕入れ価格の相場は、1,200万円前後が相場です。
この差額、約300万円から諸経費を差し引いた分が不動産投資会社の利益となります。
（※大阪市内の場合の一例）
私達が一生懸命ローンを組んで購入したマンションには、不動産会社の利益が約300万円も上乗せしちゃっているのですね…
さらに言えば、不動産会社の仕入れ価格1,200万円は、仕入れ業者の利益を上乗せした金額です。
仮に仕入れ業者の利益上乗せ分を約200万円としましょう。
元値は約1,000万円となります。
元値が1000万円のところを、1500万円で買わされているのですよね。
ここが不動産投資がなかなか儲からないと言われる理由だと思います。
業者の利益がたっぷり乗っかかってしまってるので、既に割高でこれ以上利益を乗せにくくなってしまっています。
(※あくまでも一例ですが、実際にあった取引のざっくり価格です）
つまり、仕入れ業者から不動産投資会社などの利益が乗る前の原価で買い付けできれば利回りUPは確実です。
良い物件、良い価格で提案してくれる、仕入れ業者と取引出来ることがとても重要です。
不動産会社であっても、投資家であっても、仕入れ価格で卸してくれる業者さんとの接点を作るよう努力する事をおすすめします。
まとめ
・業者の利益が乗る前の原価で物件を安く買い付ける！
・そのためには仕入れ業者との接点を作ることが重要！
でも普通に生きていて不動産の仕入れ会社や物上げ業者、相続物件、任売物件取扱会社と出会うきっかけ、取引開始するきっかけはなかなかありません。
・・・というわけで、
私は不動産賃貸会社や建物管理会社には全く興味がなくなり、仕入れ担当者と交流を持つ努力をしました。
仕入れ担当者から直接仕入れ出来たら、約300万円が浮きますから。
満額とは言わなくても、少しでも、100万でも200万でも安く購入したいですよね。
その後、おかげさまで仕入れ担当者と多数交流を持ち、とても仲良くなりました。
その結果、
業者へ販売前の物件を毎回紹介して頂けることになりましたそして、目的達成のため、不動産会社はさっさと退職しました（笑）
仕入れ物件の詳細を知りたい方がいらっしゃったらお気軽にご相談くださいね。
私自身は不動産業者ではないので、いつでも元値の物件情報をお知らせします
コメント