東京オリンピック＆大阪万博に向けて、不動産価格は上昇傾向にあります。
しかし、当たり前ですがエリアによって価値は様々です。
東京でも大阪でも都心部については、安定して価格が高止まりしています。
私の住所地、勤務地がある大阪市中心部では、新築のタワーマンション需要が非常に高く、申込みどころか、見学でさえ抽選です。
チラシを見る機会もなく、即完売するケースもあります。
先日、撮影協力した新築マンションも説明会聞きに行ってみたいと思っていたら、既に締め切られていました。
さて、今回は
- 都心部のタワーマンションの人気の秘密
- 高額タワマンを即買いする人的属性
- ローンが払えなくなったケース
をお話しします。
大阪の人気エリアはどこ！？
不動産価格は、エリア特性によって相場が決まります。
では、どのエリアを選ぶことが正解でしょうか？
需要が高いエリアとは
- ビジネス街に行きやすいエリア
- 都会と自然の融合を感じられるエリア
- 便利な施設が多く子育てしやすく、公共サービスを受けやすいエリア
いくら安く購入できても、需要が少ない場合は「売却時」に苦戦するので、少々高くても都心部の購入が安心と思われます。
需要が高く高値で売却できるエリアは、商業エリアにアクセスしやすい「北区」「中央区」「西区」ではないでしょうか。
住みやすいので、同エリア内で住み替えをする人も多く、価値が上がっているので住み替えても＋αになるという好循環です。
都会は住み辛いと郊外居住のかたに思われがちですが、意外と緑が多く、住民サービスや保育施設に恵まれており、実際はとても住みやすいです。
大阪市「北区」
巨大ターミナル駅梅田があり、大阪の中心、関西の中心です。
2024年の「うめきた2期計画」も着々と進捗しています。
賃貸でも需要が高いので、不動産投資するなら候補にあげるべきエリアです。
しかし、大阪市北区の賃貸、転貸、民泊事業の現場で働いてみると、細かい差で需要の大きく異なることを感じました。
道路一本違うだけで、駅徒歩1分違うだけで、大きく差が出るので、熟考が必要ですね。
大阪市「中央区」
心斎橋などショッピング繁華街と、広大な大阪城公園のゆったりとした部分、大阪の主要官庁街があります。
個人的に購入したいと思っているエリアです。
職探しにも困らない地域ではないでしょうか。
大阪市「西区」
子育て・高齢者福祉に積極的で地域コミュニティに参加しやすいエリアです。
繁華街に近くて便利だけど、居住しやすい落ち着いた雰囲気です。
大きな公園は靭公園ぐらいですが、小さな公園が多数あります。
住みやすいので、同エリア内で住み替えをする人が多いことも特徴的です。
注目のエリア「此花区」
さらに今、注目のエリアとして「此花区」が挙げられます。
コロナ禍で、東京オリンピックがどうなるかは不明確ですが、2025年の大阪万博までには終息すると思われ、開催に向けて再開発が進む「此花区」の地価が上昇しています。
此花区は梅田にも近く、とても便利ですが、海が近い、地盤が不安定ということで、今まで地価が安過ぎたのかもしれません。
友人も此花区を購入し、一年で数百万利益が出たと喜んでいました。
しかし、大イベント後には景気減速の可能性があるので、投資目的で購入され、既に利益が出ている方は、大阪万博を目途に売却を検討した方が良いかもしれません。
都心タワーマンション人気の理由
北区・中央区・西区ともにタワーマンションが大人気です。
タワーマンションと聞くとゴージャスなイメージを持ちますよね。
豪華なロビー、高速エレベーター、高層階のゲストルームにライブラリー
カフェやバー、コンビニが入っているマンションも見られます。
友人や親族を招く際にも、十分なおもてなしができそうです。
そして、コンビニや多数の自動販売機がマンション内にあると、万が一の災害時にも飲み物の確保ができて安心です。
タワーマンションを購入する人はどんな人？
しかし、立地の良い高層マンションとなれば、もちろん物件価格も高額になります。
土地と建物を合わせた価格は、新築、３LDK、70㎡～80㎡前後の一般的な間取りで6500万円～といったところでしょうか。
せっかくの新居なので、間取りをカスタマイズしたり、キッチンやフローリングなどグレードアップ仕様の設備を導入するとさらに数百万円から数千万円のオプション代が必要になります。
一括購入はなかなか厳しいので、頭金以外はローンを組むことになります。
大きな額のローンですが、年収の高い会社に、ある程度勤めていれば、ローンの審査はさほど問題はなく、返済計画も立てやすいようです。
タワーマンションを購入者の職業は、大手企業勤務というより、自営業、専門家、社長さんが多いようです。
ローンが支払えなくなったケースも・・・
勤務先のお仕事や事業が順調であれば、ローンの支払いに困ることはないですが、支払が滞り始めるとローン地獄へと転落していきます。
事業が傾き、住宅ローン支払いができなくなると、足りない分は貯金を切り崩すしかありません。
また、夫婦揃って高収入のハイスペック夫妻の場合、両者でローンを立てる場合もあります。
その場合、数年後に離婚になった場合もどちらかがローン支払いを拒むとたちまち支払いが厳しくなります。
タワーマンションが高額な理由は、高層建物のため耐震等建築費用がかかる為です。
そして、その維持費用つまり修繕積立金等も高額になります。
管理費、修繕積立金、駐車場代、これらローンに関しない運用費用だけで、一部屋賃貸できそうな金額になります。
さらに、都会では食費をはじめ生活費が高くつき、暮らしを圧迫します。
そして、貯金の底をつき、住宅ローンが完全支払えなくなると、折角手に入れたマイホームを手放すリスクが高まります。
自宅に住み続けたい場合は任意売却という方法も
・・・「ローンを滞納しているけれど、住み慣れた自宅を手放したくない」
自宅に住み続けたいという場合は、「任意売却」という方法もあります。
住宅ローンとは、ご存じの通り、住宅資金貸付の担保として、購入した物件に抵当権が設定されます。返済ができなくなると抵当権の実行、競売です。
しかし、競売よりも自身で買主さんを見つけて売買した方が高く売却できます。
自ら売却したい場合は、ローン残債を完済し、金融機関に抵当権を外してもらわなければなりません。
そして、売買契約と同時に買い受け人と「賃貸借契約」を結び、所有権は失うけれど、今までどおり賃貸という形で住み続けることができるわけです。
競売と比べ、市場価格に近い価格で取引できる任売は魅力がありますし、賃貸借契約を結ぶことで、今まで通り引っ越さずに自宅に住むことができるのは良いですね。
家を買う時、買い替える時というのは、仕事も生活も順調な時です。
しかし、先はどうなるかわかりません。
特に会社経営者や個人事業主は、大きく変わる可能性があり。
今、高年収の大手企業に勤めていても、絶対に収入面が変わらないという保証はありませんので、ローン額が高ければそれだけリスクを伴います。
まとめ
都心のタワーマンションは、メリットがたくさんありますが、高額ゆえにリスクも大きいものです。
常識ですが、住宅ローンの返済計画は現状だけを考えずにあらゆる可能性を考えた上で、慎重にたてましょう
そして、不動産投資ローンの場合は、それ以上に慎重に熟考しましょう
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