【マンション投資】“損”する前にしっておきたい「利回り」の話

ワンルームマンション投資は、自己資産を増やす有効な手段です。

不動産にかかわらず、ビジネスや投資で利益を得るための方法は単純で、

「安く買って、高く売る」

不動産投資の場合は、投資物件を保有し家賃収入を稼ぐことになるので、

「安く買って、高い賃料を得る」

ということになります。

つまり安く購入できなければ、半分失敗なんですよね。

安いか高いかは、表面利回りをみただけでは判断しづらく、不動産投資会社の口車に乗らずに価格の根拠を自分で慎重に考えなければなりません。

「大手不動産業者のおすすめ物件は、くれぐれも買わないで下さいねー」

といつも言っていますが、不動産という大きな買い物だから、会社規模が大きく歴史のある会社を選ぶ方も多数いらっしゃいます。

・・・でも

大手不動産投資会社の物件は、利益がのっているので安くありません。

格安でお得な物件に見せる事はできますが、情報の信頼性が薄い場合も多いです。

不動産会社は「宅建業法」という法律など、基本的に守らなければならない最低限のルールがありますが、ルール違反は日常茶飯事です。

（不動産会社の裏事情は別途、ご紹介しています）

不動産投資会社の提案する物件価格は本当に割安？

おすすめ物件を購入すれば、本当に稼げるのでしょうか？

今日は、数字を勉強してみましょう。

ところで私は、不動産会社の社員ではなく

「不動産投資専門のファイナンシャルプランナー」です

数字を出すことが本業です。

資産形成アドバイザーとして、将来設計の為により内容の良い不動産商品を選んで頂きたいのです。

「損をせずにより収益を上げる不動産投資」の仕方を徹底的に調査・分析した結果をブログを通じて少しずつご紹介しております。

不動産投資をする上で、最も注目するのは「利回り」ですよね。

収益率です。

この数字が大きいほど、基本的には儲かる物件なのです。

じゃあ、10％、15％を超える高利回り物件を探せばいいのでは？

となりますが、そう簡単でもありません。

利回りの種類

まず、利回りには大きく２種類あります。

「表面利回り」と「実質利回り」です。

表面利回り（グロス利回り）

1年間の収入から購入価格を割ったもの

実質利回り（ネット利回り）

経費を差し引いた実質の収入から購入価格を割ったもの

ちなみに自己資本利回りとは、融資を受けた場合に購入価格を借入金返済額に当て計算したものです。

実質利回りの支出（経費）になるもの

ワンルームマンションの利回りの相場

ワンルームマンションの新築、中古で利回りの相場は大体決まっています。

もちろん、エリアや売り主の都合等で例外は多々ありますが、下記が一般的な数字です。

新築分譲マンション

中古分譲マンション

実質利回りが４％ぐらいあれば、よい方だと思います。

ただし、安定的に４％です。

利回りは、あくまでも現在の状況です。

中古の場合は、入居者がいる場合、現在の家賃で計算しますが、退去となれば、家賃下落、収入減少の可能性があります。

たまたま、今満室になっているだけかもしれません。

今の入居者が退去した後も、すぐに満室にできるよう需要のあるエリアか、魅力ある物件かをよく考えましょう！

まとめ

「現在の表面利回りが高いから儲かりますよ！」

と元々の家賃設定が高すぎる物件を勧めてくる業者に注意しましょう。

周辺エリアの家賃相場を見れば、判断できるはずです。

初心者にとっては少し難しい話ですが、不動産会社に丸投げせずにしっかり知識を習得しましょう！

一人で勉強してもよくわからないという方は、一度お気軽にご相談下さい。

不動産を含めて、資産形成のご相談にのらせて頂きます。