経済成長が著しい東南アジアの不動産投資では、短い期間で、大きなリターンを獲得できる可能性があります。
安いうちに買っておいて、開発が進み評価額が高くなったところで売却することで「譲渡益」を得ることができます。
みなさまの周りでも「東南アジア不動産で儲かった！」という声を、聞いたことがあるのはないでしょうか。
私の場合、東南アジア諸国の不動産を購入している親しい友人はいなかったので、「わからないものには手を出さない」という投資の基本に基づき、今まで購入を検討したことはありませんでした。
しかし、仕事の関係で、海外不動産専門の取引先との接点が増え、やり方さえ間違えなければ、東南アジア不動産は資産を増やす効果的な手段だということを知りました。
そこで今回は、海外不動産に興味がある方向けに、東南アジアの海外不動産への投資に向いている国のランキングをご紹介します！
GDPなどの経済指標を元に、様々な角度から選定しました。
東南アジア主要国で不動産投資をする場合のメリット・デメリットも詳しく解説していきます！
海外不動産投資に興味がなくても、知っていて損はない情報なので、ぜひ最後までご覧ください。
１.東南アジアの不動産投資を様々な角度から比較してみる
海外の不動産事情は、それぞれの国によって異なります。
海外の不動産に投資をする場合、海外の税制や商習慣を学ぶことがとても重要です。
1-1.「GDP（経済成長率）」から比較
まずは、東南アジア諸国のGDP（経済成長率）を確認しておきましょう。
2022年実質GDPを比較すると、1位マレーシア、2位ベトナム、3位フィリピンです。
| 順位 | 国名 | GDP（％） |
| 1 | マレーシア | 8.7％ |
| 2 | ベトナム | 8.0％ |
| 3 | フィリピン | 7.6％ |
| 4 | インドネシア | 5.3％ |
| 5 | カンボジア | 5.2％ |
2022年の実質GDPを見ると、マレーシアの経済成長率が最も高いのですが、2023年から2024年に向けて今後の成長予定についても確認する必要があります。
1-2.「予測GDP成長率」から比較
東南アジア各国における2024年の予測GDP成長率については、
高水準なのはベトナム（6.8％）、フィリピン（6.2％）、カンボジア（6.0％）です。
ベトナムは、コロナウイルス感染症の影響が最も大きかった2020年も、5ヶ国の中で唯一GDP成長率をプラスで推移させました。
ベトナムには今後も経済成長に期待がかかります。
| 順位 | 国名 | 予測GDP（％） |
| 1 | ベトナム | 6.8％ |
| 2 | フィリピン | 6.2％ |
| 3 | カンボジア | 6.0％ |
| 4 | インドネシア | 5.0％ |
| 5 | マレーシア | 4.9％ |
一方で、東南アジアの中では経済規模が大きいマレーシアの予測GDP成長率は、ベトナムやカンボジアなどと比較すると控えめです。
経済成長率が高い国では、インフレが発生していることが通常です。
GDP成長率とインフレ率が両方とも高い状態にあれば、経済発展が起きていると言えるでしょう。続いて、インフレ率を確認しましょう。
1-3.「インフレ率」から比較
アジア開発銀行のデータを元に東南アジア各国のインフレ率を比較してみます。
インフレ率が最も高いのは、ミャンマー、次いでラオスですが、政治不安や信用度の観点から比較対象から省かせて頂きます。
2022年度のインフレ率では、タイが高いです。
| 順位 | 国名 | インフレ率（％） |
| 1 | タイ | 6.1％ |
| 1 | シンガポール | 6.1％ |
| 3 | フィリピン | 5.8％ |
| 4 | カンボジア | 5.3％ |
| 5 | インドネシア | 4.2％ |
続いて、2024年予測インフレ率を確認します。
インフレ率が最も高いのはベトナムです。
次にフィリピン、カンボジアです。
| 順位 | 国名 | 予測インフレ率（％） |
| 1 | ベトナム | 4.2％ |
| 2 | フィリピン | 4.0％ |
| 2 | カンボジア | 4.0％ |
| 2 | インドネシア | 4.0％ |
| 5 | マレーシア | 2.8％ |
GDP成長率とインフレ率とを比較すると、フィリピンとベトナムはインフレ率よりもGDP成長率が高い状態になっています。
なお、フィリピンでは国民所得の伸びがインフレ率に追いついていません。
フィリピン不動産投資では、現地のフィリピン児向けではなく、主に外国人や富裕層がコンドミニアムなどの借りて・買い手になります。
一方、カンボジアでは国民所得の増加率がインフレ率を上回っているため、今後は不動産を購入できる現地人も増えていくと予測されます。
1-4.「国民1人当たり所得増加率」から比較
国民1人当たりの所得（GNI）で各国を比較します。
GNI（2022年）の伸び幅が大きい国では国民が裕福になっていくと言えるため、不動産も値上がりしていくと考えられます。
各国の対前年比GNI増加率は以下グラフの通りです。
GNIの増加率に関しても、比較した各国の中ではタイが最も高くなっています。
タイは人口と経済の両面で今後の物件価格上昇が期待できます。
すでに経済が成熟している日本と異なり、新興諸国のGNI増加率は高い傾向にあります。
| 順位 | 国名 |
| 1 | タイ |
| 2 | バングラディシュ |
| 3 | フィリピン |
| 4 | マレーシア |
| 5 | ベトナム |
1-5.「予測人口増加率」から比較
ASEAN は労働力人口の増加と生産性の上昇により、2030 年にかけて堅調な成長が続く見込みです。
予測人口増加率が高いのは、フィリピンとカンボジアです。
一方、人口増加率が高いとは言えない東南アジアの国もあります。
ベトナム、タイの人口増加率は低い水準です。
東南アジアの中でも、人口ボーナスを期待できる国は限定されます。
ベトナムやタイでは生産年齢人口比率が既にピークアウトする一方、フィリピンやインドネシアなどでは当面「人口ボーナス」による成長押し上げが見込まれます。
| 順位 | 国名 |
| 1 | フィリピン |
| 2 | カンボジア |
| 3 | インドネシア |
ちなみに、日本では、増加ではなく「人口減少」が既に始まっています。
1-6.「利回りの高さ」から比較
経済が成長して不動産価格も高い先進国では、新興国よりも利回りが低くなる傾向があります。
日本（東京）での不動産投資を行った場合の、平均利回りは2.66％です。
東京は比較的物価も高めですし、新興諸国と比較すると利回りが低くなっています。
東南アジアの中で、利回りを比較すると、最も高いのはフィリピンの首都マニラです。
次に、カンボジアの首都プノンペンです。
新興国の中でも、経済的には先進国に近づいているマレーシアでは、利回りが低めです。
| 順位 | 国名 | 利回り（％） |
| 1 | フィリピン | 6.13％ |
| 2 | カンボジア | 5.33％ |
| 2 | マレーシア | 3.72％ |
| 2 | 日本 | 2.66％ |
1-7.「不動産価格」から比較
共同住宅1戸当たりの価格です。
物件価格が最も高いのはタイで、反対に最も安いのはマレーシアとなっています。
マレーシアは4ヶ国の中で最も経済規模が大きい一方で、物件価格は安い点が特徴的です。
しかし、マレーシアでは外国人がRM100万（＝約20万ポンド：2023年1月時点）以下の物件を買えない規制があります。
最低購入価格規制の背景にあるのは、物件の過剰供給による不動産市場の混乱です。
マレーシアにおける供給過剰状態は、毎年少しずつですが改善されつつあるため、今後は規制に変更が加えられる可能性も考えられます。
２.東南アジア主要国の不動産投資「国別」の特徴
東南アジアへの投資では、最初に投資先の国を決めなければいけません。
不動産投資に投向いていない国もあるので、難しいと初めから想定できる国は、候補から外しましょう。
また割高な物件い飛びついてしまわないようあなたの自己資金と相談しながら、冷静に投資先を選定しましょう。
東南アジア諸国への不動産投資をするなら、フィリピンの不動産がおすすめです。
しかし、「マレーシアが一番住みやすい！」「海外で仕事をするならタイがイイ！」など、他の国をおすすめする声を聞くこともあると思います。
そこで、フィリピンを含め、東南アジア主要国の不動産投資のメリット・デメリットや特徴を国別にまとめてみました。
2-1.マレーシア
マレーシアの不動産投資のメリット
- 住みやすい
- 物件物価が安い
- 人口増加率・国民所得の増加率が高い
東南アジアの中で、「マレーシア」は日本からの移住先として非常に人気の国です。
マレーシアで不動産投資をするのならば、首都のクアラルンプールがおすすめです。
身近な方や、テレビ情報番組などで、「老後はマレーシアでゆっくり過ごしたい！」という声を聞いたことがあるのではないでしょうか。
マレーシアは、優れた経済成長率となっており、日本からの移住先として常に人気NO.1です！
病院などの医療機関も整っており、日本人居住者が多いので、安心して生活することができます。
物件価格もリーズナブルです。
コンドミニアムへ月5万円程度から居住することができます。
マレーシアの経済成長率は上下を繰り返していますが、プラスの水準での推移です。
人口増加率や国民所得の増加率が高いので、日本国内で不動産投資をするよりは、期待が持てそうです。
マレーシアの不動産投資のデメリット
- 物件の最低購入価格規制
- 空室リスク
- 銀行金利が高い
- 税金が高い
- キャピタルゲインを期待できない
マレーシアでは外国人に対する規制として、「物件の最低購入価格規制」があります。
マレーシアでは、外国人はRM100万（約2,700万円）以上の物件しか購入することができません。
決して安いとは言えないので、資金にはある程度の余裕が必要です。
現地で融資を受ける場合は、金利が高いということを覚悟しておきましょう。
マレーシアで不動産を購入し賃貸収入を得たい場合は、利回り確保の為、高めの家賃を設定する必要が出てきます。
家賃が高いということは、入居者が限定されます。
また、すでにマレーシアのコンドミニアムはたくさん建設されているため、供給過剰と高額な賃料のため借り手がつかない状況も考えられます。
つまり、空室リスクが伴います。
さらには、マレーシアで不動産を賃貸する場合、所得税として賃料収入全体の約28%を納付する必要があります。
マレーシアの不動産が注目されてから、既にかなりの年月が経っています。
マレーシアの住宅価格は既に上がっており、伸びしろがあるとは言えません。
これ以上の値上がりを期待するのは難しいかもしれません。
供給過多により、住宅価格が下がってくる可能性も否定できません。
しかし、値崩れを起こして、物件価格が安くなるということは、リーズナブルに仕入れできるチャンスとも言えます。
また、マレーシア政府も不動産価格を懸念しているため、外国人に対する規制が緩和される傾向にあります。
「マレーシアの不動産が以前よりも購入しやすくなった！だけど、インカムゲインもキャピタルゲインも獲得するのが難しい。」
といった状況です。
将来の移住も選択肢に入れて、マレーシア不動産を購入するなら良いのではないかと思います。
2-2.フィリピン
フィリピンの不動産投資のメリット
- 人口増加率
- 経済成長率の高さ・インフレ率
フィリピンは、今回ご紹介する東南アジア5ヶ国の中で、最も人口が多い国です。
転売する場合に期待できる利回りも高いです。
不動産価格は、地域によって異なり、ベイエリアや開発が進んでいる都市では、すでに物件価格が高騰している場合もあります。
しかし、これから発展していく段階や手つかずのエリアもあります。
全体的に見ると、他の東南アジアの国と比較して割安感があります。
信頼できるエージェントに、どのエリアが良いか相談しながら検討して、値上がりを期待ができる物件に投資してみると良いと思います。
フィリピンの不動産投資のデメリット
- 金利が高い
- 通貨リスク
- 竣工リスク
- 施工技術が低い
- 土地は所有できない
フィリピンで融資を受ける場合、金利がとても高いです。
物件所有時の税金も高いです。
コスト増にになるため、賃貸に出してインカムゲインを狙うのは困難です。
そして、新興国通貨はボラティリティが高いので注意が必要です。
フィリピンペソは、ここ数年は上昇し続けていますが、何かの理由で急落した場合、損失となる可能性があります。
円安の今、投資をすると、通貨の面ではリスクが高いかもしれません。
また、フィリピンで不動産投資をする場合、土地は購入できません。
プレビルドのコンドミニアム投資が一般的です。
未完成物件に投資することになるので、何らかの理由によって完成前に工事が中断するリスクがあります。
最悪の場合は、「いつまで経っても物件が完成しない」という状況にもなりかねません。
竣工リスクを避けるためには、信頼できるデベロッパーが手掛ける物件を購入すべきすることがベストです。
フィリピン不動産の建築技術が高いとは言えないので、必ずしも何十年も安全な状態を維持できるとは限りません。
日本で鉄筋コンクリート造りのマンションを新築した場合、通常は減価償却期間は47年となっていますが、50年以上は問題なく住むことができるでしょう。
しかし、新興国での建築技術は日本よりも劣っていることが多く、10年前後で劣化してくる場合があります。
粗悪な施工でトラブルが続き、思うように賃貸できないケースもあります。
このようなリスクを避けるためにも、信頼できるでデベロッパーが手掛ける物件を選ぶことをおすすめします。
日本の財閥系の不動産会社が現地の有名なデベロッパーと共同で建設しているコンドミニアムを多数存在します。
物件価格は高くなってしまいますが、その分、売却するときも高値で売れる可能性が高いので、資金に余裕があれば、できるだけ信頼できる物件を選ぶようにしましょう。
フィリピンで投資を検討するならば、視察ツアーも頻繁に開催されているので、購入前に現地に足を運ぶことをおすすめします。
エージェントとのコミュニケーションを頻繁に取り、物件完成後に賃貸管理を任せる不動産会社も慎重に選ぶことが重要です。
2-3.カンボジア
カンボジアの不動産投資のメリット
- 人口増加率・国民所得の増加率が高い
- USドルが使える
カンボジアは、主要東南アジア各国の中で、最も人口増加率とGDP成長率が高い国です。
人口・国民所得が増加しているということは、キャピタルゲインを狙える可能性が高いです。
国都市開発とともに物件の価格は、今後も値上がりしていく可能性があります。
カンボジア不動産では、首都のプノンペンでのコンドミニアム投資が主流です。
また、カンボジアでは国内でUSドルが流通しているため、USドル建てで投資ができるので、為替リスクが他の国に投資するより低めです。
カンボジア不動産投資のデメリット
- 竣工リスク
- コンドミニアムの供給過剰
- 駐在員が少ない
- 現地の銀行金利が高すぎる
高値掴みにも注意しましょう。
コンドミニアムの供給過剰が懸念点です。
家賃設定が高額のため、富裕層向けとなるもの物件が主流です。
ターゲットが絞られるため、供給過剰がさらに進んだ場合、賃貸での借り手がつかないというリスクが考えられます。
カンボジアでの不動産投資の場合は、プレビルドのコンドミニアムが一般的です。
そのため、竣工リスクには要注意です。デベロッパーの選別が重要になります。
日系企業が開発している物件などを選ぶことで竣工リスクを軽減することができます。
カンボジアは銀行を利用した場合のローンが金利は約12%です。
税金や利子払いで賃料収入が0やマイナスになる場合もありえます。
また、駐在員が他のアジアに比べて圧倒的に少ないという特徴があります。
借り手が限定化され、賃料収入を得るのも高度なテクニックが要求され、かなりのプロ向けとなります。
カンボジアの不動産投資では、プレビルド（完成前のコンドミニアム）の投資が主流です。
投資目的に建てられる物件も多数あります。
しかし、金利や税金等がかかるので、投資物件によってハイリスクになるので、冷静な取引を心がけましょう。
2-4.タイ
タイの不動産投資のメリット
- 日系の不動産会社が多い
- 住みやすく、ビジネスを始めやすい
- 不動産保有の税金がほとんどかからない
経済的にある程度発展しており、働きやすいので、東南アジア圏でビジネスを始めるならタイをおすすめです。
旅行先や移住先として人気の高い国です。
タイで不動産投資をする場合は、バンコクでのコンドミニアム投資が一般的です。
バンコクには日本人が経営する不動産会社も複数存在しています。
日系の不動産会社も多く、現地でも安心して不動産仲介会社を探すことができるでしょう。
タイの仲介会社を利用しても良いのですが、言語や慣習の違いがあるので、日系の仲介会社を選んだ方がスムーズに取引できると思われます。
また、物件を保有する場合の税金がほぼかからない点も大きなメリットです。
固定資産税などがかかりません。
コストとしてかかるのは、管理費用ぐらいなので、実質利回りが良くなり計画がたてやすいです。
不動産価格の値上がりも、まだ期待できるので転売による譲渡益（キャピタルゲイン）と賃貸によるインカムゲインの両方を検討することが可能です。
タイへの不動産投資の利回りは、コンドミニアム投資の場合で4～5％程度です。
日本で不動産投資をするよりは利回りが高いですが、大きな利益を求めるなら、少し物足りなさを感じるかもしれません。
タイ不動産投資のデメリット
- タイ現地での融資は困難
- 経済成長、人口増加率が高いとは言えない
タイの現地の銀行を利用した融資を受けることが困難です。
ローンが組めないということは、費用全額を用意する必要があるので、タイで不動産投資できる人は限られてきます。
タイは、他の東南アジア各国と比べると、人口増加率などが落ち着いています。
既に経済成長も落ち着いてきており、大きな利益を狙うなら、他の国の方が適しているかもしれません。
タイの物件価格は東南アジア各国の中でも高いです。
例えば、バンコクで１LDKのコンドミニアムの物件価格の場合、広さにもよりますが3,000万円代ほど準備しておく必要があるでしょう。
東南アジアの中でキャピタルゲインに対する期待はあまり大きくはありません。
2-5.ベトナム
ベトナムの不動産投資のメリット
- 日本人の居住者が多い
ベトナムで不動産投資をする場合は、日本人が多く集まる首都ハノイやホーチミンがおすすめです。
ベトナム不動産投資のデメリット
- 為替リスクが高い
- 海外送金が困難
- ベトナム現地での融資は困難
- 詐欺案件が多い
通貨はベトナムドンです。信用度の高い通貨とは言えません。
そして、ベトナムでは通貨の海外持ち出しに関する規制があります。
海外送金が難しいことを想定しておきましょう。
ベトナムも現地銀行でのローンは厳しいため、費用全額を用意する必要があるので、ベトナムで不動産投資できる人は限られてきます。
さらに、不動産投資詐欺でベトナム不動産の案件が多い事にも注意が必要です。
ベトナムは、社会主義国です。
外国人の不動産取引にさらに規制がかかる可能性があるので、あらかじめ覚悟しておきましょう。
メリットと比べてもデメリットや注意点が多すぎますね。
ベトナム不動産への投資は、投資初心者にはおすすめできません。
2-6.バングラディシュ
バングラディシュの不動産投資のメリット
- 若い人が多い
- 経済発展に期待できる
- 土地を所有可能（現地法人を作った場合）
若い人口が非常に多いということは、労働力があります。
経済成長率は高いので、今から投資しておけば、発展とともに大きな利益を得られるかもしれません。
東南アジアへの不動産投資の場合、土地が所有できずコンドミニアム投資になることが多いですが、バングラディシュでは、土地を購入できる可能性があります。
現地で法人を作ることで土地の所有が可能です。
バングラディシュ不動産投資のデメリット
- 都市開発に時間がかかる
- 移住先には不向き
バングラディシュは、観光地が見られず、都市開発もされていません。
主要産業はなく、貧しい国です。
現地に日本人移住者が少ないですし、移住先としてはおすすめできません。
バングラディシュの不動産に投資する場合は、長いスパンで考えていた方が良いかもしれません。
以上、今回ご紹介した5ヶ国の特徴をご理解いただけましたでしょうか。
国ごとに特徴が異なるので、何を目的として投資するのかを定め、目的にあった国への堅実な投資を心がけましょう。
３.東南アジアでの不動産投資！最もおすすめの国は？
総合的に判断すると、不動産投資に向いているおすすめの国はフィリピンです。
国の将来性・物件価格の面ではフィリピンが投資先として魅力があります！
ただし、フィリピンは不動産に関する規制が未整備な部分が多く、投資には相応のリスクが伴います。
少しでもリスクを軽減するためには、
- 定期的に現地に足を運び、街並みを自分の目で確認する
- 売主や賃貸づけをするエージェントとのコミュニケーションを密にとる
ことが重要です。
このように、それぞれのデータを切り取ってみても国ごとに異なる特徴が見られます。
まずは何を目的として投資するのかを定め、目的にあった国で投資することを心がけましょう。
まとめ
今回は、東南アジア不動産投資でおすすめの国について執筆しました。
GDP、インフレ、不動産価格、利回りなどによって、優位性がある国がどこかを検証しました。
様々な角度から東南アジア諸国への不動産投資を考えると、フィリピンに優位性があります。
人口増加ボーナス・経済成長・インフレにより、キャピタルゲインの期待と利回りとのバランスが取れていると考えられます。
海外不動産投資といえば、海外のことでよくわからないことをいいことに、不動産投資詐欺や、不適切な説明で営業している不動産業者が存在します。
よく調べずに海外不動産投資を始めて失敗しないように、東南アジア不動産投資の注意点を知りたい方は、以下の記事もあわせて参考にしてください。
東南アジアの不動産投資の基本だけでなく、実際の物件情報を知りたい！という方は、お気軽にお問い合わせください。
次回は、フィリピン不動産について、さらに詳しい内容を解説します。
お楽しみに！
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