不動産投資会社の営業マンが物件を購入しない３つの理由

「投資物件を何件、所有していますか？」

「～さんの場合、どれぐらい収益が出ていますか？」

稼げる儲かる話なら、収益情報を保有している社員もやっているに違いない！

と思うのが普通ですよね。

儲かる話をわざわざ他人に斡旋するなんて勿体無いですから。

しかし・・・

通常、大半の営業マンは収益物件を保有していません。

営業マンが物件を購入しない３つの理由

担当営業マンの実際の経験を教えてもらい、投資の参考にしたいものです。

「●件、市内に保有していますよ！」

「今年は、収益が●●万円出ています！」

「本当は、自分が買いたいけど、今回は特別に●●さんに！」

など、適当な作り話を面白おかしく話してくれたりしますが、残念ながら、嘘だったり、盛りまくってる話な事がほとんどです。

なぜ、不動産投資会社の営業マンは、収益物件を購入して賃貸収入を得ようとしないのでしょうか。

その理由を見ていきましょう。

①個人で購入するにはローンが必要

個人で収益マンションを購入する場合は、基本的に不動産投資ローンを組むことになります。

融資を受けるためには金融機関にて手続きが必要です。

何十枚も書類の提出することになり、融資審査に相当な時間を要します。

審査を通過して「さぁ！いざ購入」となった時には、既に数週間経過し、SOLDOUTしちゃう訳です。

ローン審査に通らないことも多々あります。

不動産業者は資金力があるので、現金一括で購入可能ですが、一営業マンとして物件を仕入れしようと思うと融資に非常に時間がかかります。

結論をいえば、

本当に格安なお宝物件は、不動産業者が現金一括購入します。

または、

契約から引き渡しまでの時間を長期設定し、その間に買い手を見つけるという手法をとります。

ローン審査が必要な個人の営業マンが、破格で購入することは困難なのです！

②与信枠が低くて融資を受けづらい

金融機関の融資（ローン）を組むには、一定以上の与信枠が必要です。

与信の低い人は融資を受けることができません。

ローンを組めたとしても、「不動産業」自体の信用が低いので金利がとっても高かったり、通常ついてくる団体生命保険が適用外だったりします。

専業主婦や勤続年数が浅い会社員は審査に通りません。

年収500万円以下の会社員も審査が厳しくなります。

不動産業界は、ブラック企業が多いと言われており、離職率がとても高いです。

つまり勤続年数が浅く、不動産ということで厳しくなります。

給料が高くて貯金がたくさんあっても不動産投資業者の社員は、与信が低くなりがちです。

不動産投資の営業マンが融資を受ける場合、金利1%台での融資は難しく。

「個人属性が低い為、融資が受けづらい」わけです。

（逆にお医者さんや公務員の場合は、金利が低かったり審査が甘い傾向にあります）

通常より高利回りお宝物件を見つけても、借入金利の圧迫で投資効率が低下します。

好条件で融資を受けられる「お客様」に紹介して購入して頂き、会社から高額インセンティブをもらう方が懸命ですね。

もちろん、実際に収益物件を所有している営業マンはいます。

私の知っている営業マン・不動産会社勤務の知人の中でもごくわずかで、自分で所有している人は２人ぐらいです。

ちなみに彼らは、有能で高所得者の為、ローンは組みません。

現金一括だからスムーズに買い付けできますね。

（不動産会社並に貯金をお持ちなのです。羨ましい！）

①運用方法が合わない

不動産業界、不動産投資会社に勤務する営業マンの価値観と即金性の低い不動産投資は合わないのだと思われます。

不動産投資は、マンションオーナーとしてある程度の期間物件保有し、賃貸収入で稼ぐというのが一般的です。

しかし、不動産業界は華やかなので、優秀な営業マンのお給料やボーナスは高く、コツコツ稼ぐ不動産投資に魅力を感じない傾向にあります。

直接的にすぐに受け取れる高額なインセンティブの方が魅力的ですよね。

（話はそれますが）
・・・高額なインセンティブ

どこから出てるのでしょうか。

もちろん、エンドユーザーである一般人の購入価格にたっぷり上乗せされた金額ですよね。

会社には営業マンのインセンティブの10倍程度の収入が上がリます。

それだけ上乗せされるので、一生懸命熱心に営業活動するし、無料でセミナーを開催したりしてくれる訳です。

不動産会社から物件購入する時は、どのような方針の起業家よくよく調べましょう。

即金性を重視する営業マンの価値観と合わないので、性格的な問題です。

逆に長い目で投資を考えることができる人には、向いています。

安定志向でしっかり物事を考えられる「女性」と不動産投資は相性が良いです。

物件を紹介する営業マンが収益物件を保有していなくても、投資経験がなくても気にすることはありません！

まとめ

マンション投資が合うか合わないか、好きか嫌いかはあなた次第です。

不動産投資は、長期的に比較的安定した収益を得ることができます。

各社の謳い文句通り、何もしなくても利益を生んでくれる「不労所得」であることも確かです。

会社へ勤務しながら、プライベートの時間を大切にしながら少ない時間で副業としてのリターンを得ることができますから。

「やってみたい！私には向いている！」

と思うなら挑戦してもいいと思います。

ローンのこと、税金、一連の流れ、諸費用、リスク、将来の展望など

しっかり学び、物件購入への一歩を踏み出してみましょう。