貸主であるオーナー側から更新拒絶はできるのでしょうか？
賃貸借契約では、「借地借家法」という借主保護規定があり、賃貸物件の貸主側から更新拒絶を申し入れするためには、「正当事由」が必要です。
今回は「正当な事由」として認められるケースを元に、賃貸借契約に関するルールと注意点を解説します。
１.賃貸借契約の更新に関するルール
賃貸物件には契約期間があり、契約が満了しても引き続き入居する場合には更新が必要となります。
更新のタイミングが近づくと、貸主や管理会社から通知が届くのが一般的です。
借主が意思表示をして更新料を払えばそのまま手続きが完了します。
しかし、場合によっては更新が認められず、退去をしなければならないケースもあるのです。
今回は更新を拒絶されてしまう原因や対処法について見ていきましょう。
1-1.普通借家契約
借主の保護が中心の契約形態で、更新に関して詳細なルールが存在します。
※貸主側から一方的に更新を拒絶することはできません
更新には３つのパターンがあります。
合意更新
貸主と借主が合意したうえで契約を更新します。
契約期間が満了すると、一般的にはそれまでと同じ契約内容で更新することになります。
法定更新
貸主から契約期間が満了する6ヶ月～1年前に貸主から更新拒絶の通知がない限り、自動的にこれまでの契約内容で更新されます。
借主が退去を迫られるリスクを避けるため、借主を保護する規定。
借主から契約解除したい場合は、3ヶ月前までに通知する必要があります。
1-2.定期借家契約
期間を決めて契約したい、更新で悩みたくないという人は、「定期借家契約」を選択しましょう。
定期借家契約は普通借家契約と異なり、法定更新が無いので、更新拒絶のための「正当事由」は不要です。
普通借家契約では、借主保護要素が強すぎるため、不動産オーナーが賃貸に出さず空き家となり不動産の有効利用ができないという問題点がありました。
自分の不動産なのに、必要な時に使えないのは困るので当然ですね。
このような問題を解決するため、定期借家契約の規定が後にできました。
定期借家契約は、契約期間が満了するのに従い、契約終了となります。
更新を希望する場合は、更新することも可能です。
・契約期間を定める
・公正証書などの書面で契約する
・期間満了によって契約が終了することを借主へ説明・正面に記す
このように、契約期間満了により更新せずに終了する旨の説明及び書面記載がなければ、定期借家契約の特約は無効となります。
※期間の特約が無い場合は普通借家契約となります。
２.更新拒絶のための正当事由は、ほぼ認められない？
普通借家契約では、貸主からの更新拒絶は大変困難と言われています。
借地借家法では「正当な事由」をもって更新拒絶を申し入れすればよいと記載されていますが、この正当な事由がほとんど認められず高い壁となります。
「留学している子供が帰国するから物件を使いたい！」
「子供の結婚祝いに物件を譲りたい！」
などの理由だけでは、正当な事由として認められません。
貸主側から更新拒絶をするためには、深刻な事情がある又は借主の物件の使用状況に問題があるなど誰もが納得するような理由が必要となります。
2-1.正当事由が認められた例は？
①貸主側に事情がある場合
- 災害などで貸主の住まいが損失してしまい代わりの住まいが無い
- 貸主が亡くなり、相続税の支払いのため物件を売却する必要がある
- 物件が劣化し建て替えをしないと危険な状態である
→貸主と借主のどちらがより物件を必要としているかを比べた時に貸主が勝る
貸主側の理由で更新拒絶をする場合には、一般的に事情の深刻度が考慮されます。
ただし正当な事由がある場合でも、貸主と借主の関係性や今までの使用状況など総合的に考慮されるため、単純に更新拒絶が認められるとは限りません。
一般的には、貸主が更新拒絶したい理由を事前に申し入れ、立退料などを提示して話し合うこととなります。
賃借人が立退料に納得すれば、正当な事由がなしに解決する場合もあります。
立ち退き料の相場は、物件の種類や利用目的、立ち退きの理由などによって異なりますが、一般的には以下のような目安があります
・居住用物件（アパートやマンション、戸建てなど）
家賃の6ヶ月～1年分（40万～80万円程度）
・店舗用物件（飲食店や理髪店、物販店など）
家賃の1～3年分＋営業補償など（300万～1億円程度）
・事務所用物件（オフィスや事業所など）
家賃の1～3年分（金額は店舗より低め）
・土地用物件（建物ではなく土地を賃貸している場合）
家賃の1～3年分＋土地利用権相当額
また、引っ越し費用や仲介手数料・礼金、立ち退き前後のや地位に生じる格差などの要素を考慮して立ち退き料の計算は行われます。
立退料は、貸主と借主が話し合って決めることが原則ですが、交渉が難航する場合は弁護士に依頼することもできます。
②借主が重大な契約違反をしている場合
- ペットを無許可で飼育
- 共用部分のゴミ放置
- 賃料未払い
賃借人に賃料未払いが続くなど、注意しても契約違反が改善しない場合は、債務不履行として契約解除することができます。
約束を守らない賃借人を保護する必要は無いためです。
これを債務不履行解除といいます。
※賃借人が転貸（サブリース）をしていて、第三者が住んでいる場合は、その人にも退去を求めることが可能です。
賃貸人による更新拒絶が認められた判例
事務所ビルの賃借人（テナント）が恒常的に共用部に大量の荷物保管を行い、賃貸人からの再三に及ぶ改善要請に応じなかったこと、賃料延滞の常習化を契約違反として、期間満了による賃貸借契約の更新拒絶、賃借人に建物明渡しを求めた事案です。
判決では、賃借人の契約違反の程度が重大であり、信頼関係の破壊が認められ、賃貸人による更新拒絶の正当な事由として認容されました。
■賃貸借契約開始時期：平成10年5月
■賃貸人の主張
提訴時点での賃料延滞は解消しているが、平成18年2月から平成30年5月までの間に遅延しての支払いが常態化、今後も賃料支払い遅延が強く危惧される。
契約当時から共用部分への荷物の放置があり、平成26年10月から非常階段の扉や非常火災報知設備等が隠れる状態となり、賃貸契約書に付された禁止行為にあたる賃貸借契約を次回平成30年5月の更新拒絶の申入れ、建物の明渡し・明渡日までの未払い賃料等の支払いを求め提訴
荷物は一時的に置かれたものに過ぎず常態化していたわけではない
荷物は、非常時には容易に移動できる
賃料は、数日遅れたに過ぎずに現在は解消している
賃貸人の建物明渡し要請には「正当な事由はなく権利濫用にあたる」
賃貸人は共用部分の荷物撤去を何度も要請しており、賃借人は、一時的に撤廃するも再開が認められる。
共用部分の専用使用、第三者に対し危険又は迷惑を及ぼし建物の維持保全を害する行為をしたとして契約に違反する行為を継続的に行っていた。
賃借人は何度も注意を受けたにもかかわらず、共用部分に荷物を置く行為を繰り返し、賃貸人との信頼関係を大きく損なわせた。
賃料に関しては、更新拒絶の通知時点では遅延は解消されていたが平成18年2月以降に支払期日内の支払いがほとんどないため両者の信頼関係は破壊されている。
賃貸人には建物を必要とする事情がない、賃借人は事業のために20年にわたり建物賃借しており必要性があるにも関わらず、賃貸人による契約の更新拒絶には正当事由が存在するとして認容判決となる。
また既に両者の信頼関係は破壊されており、賃貸人の権利濫用に当たらない。
まとめ
- 普通借家契約の場合は、正当な事由がなければ貸主から更新拒絶をすることができない
- 正当事由とは、貸主借主双方の事情、物件の使用状況など総合的に判断される
- 正当事由がある場合も必ず認められるとは限らないので、立退料も検討しよう
- 立退料の目安は家賃６か月分、裁判で争うより話し合いでの解決が望ましい
- 賃貸人による更新拒絶の正当な事由として認容されるケースもあるが、再三の催告、提訴など時間・労力・費用がかかる
賃貸人の更新拒絶のための正当な事由が認容される事例は少ないので、裁判で争うより、立退料を提示して話し合いで解決するほうがよいでしょう。
更新に悩みたくない場合は、普通借家契約ではなく、定期借家契約を検討しましょう。
賃貸借契約を結ぶ前に、普通借家契約、定期借家契約の違いをしっかり確認し、適切な書類及び契約書を準備することをお勧めします。
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