不動産投資を始めるにあたり、まず土地価格の相場を知る必要があります。
「購入しようとしている土地の価格が妥当か」
「売却しようとしている土地の価格が低すぎないか」
悩みますよね。
収益物件を購入・売却する前に、適正な土地の価格を知ることはできるのでしょうか。
不動産価格には「実勢価格」「公示価格」「路線価」「固定資産税評価額」の４種類があります。
毎年の3月に発表されるのが公示価格です。
公示価格から土地の「適正価格」として目安を知ることができます。
今回は、公示価格の内容・公表されたばかりの令和３年地価公示結果をご紹介します。
１.公示価格とは
公示価格とは、自由な取引において通常成立すると考えられる1平方メートルあたりの価格をいいます。
毎年1月1日時点の価格を、国土交通大臣によって3月に公示されます。
公示価格は土地売買時の価格決定の目安、公共用地の取得価格の評価、企業資産の時価評価の算定に利用されます。
一般の土地の取引価格に対しては指標（目安）を与え、土地収用では適正な補償金の額の算定の基準とされています。
公示価格の対象となる土地は、その地域の標準的な土地（標準地）です。
商業地、住宅地、工業地など、さまざまな用途の土地に地点があります。
2人以上の不動産鑑定士が、標準地価格を鑑定評価、その結果を土地鑑定委員会が審査、調査して、1月1日現在の標準値の単位面積当たりの「正常価格」を判定します。
（建築物、地上権等の権利は無いものとする）
公示価格は、その土地の形状、法令上の制限、、主要交通施設までの距離、周辺状況、下水道なの整備状況などが示された上で、その条件の土地の価格が公示されます。
＜公示内容＞
- 所在する市町村・地番
- 単位面積当たりの価格・価格判定基準日
- 地積・形状
- 土地利用現況（周辺・前面道路等）
1-1.公示価格を活用して、売買したい土地の価格を知る
不動産を売却したい場合は、近隣の公示価格や基準地価を調べて、売却希望価格を算定します。
収益物件を購入しようと考えている場合も、公示価格や基準地価を参考にして場所を選定することとなります。
検討している土地については、公示価格と比較してその価格が妥当かどうかを判断する手掛かりとなります。
２.地価が不動産投資に与える影響
「地価上昇」というと、景気回復！資産UPなどプラス要素が多い印象を受けますよね。
不動産価値が上がる ＝ 担保価値向上
となるので、融資を受けやすくなり、不動産投資家にとっては新たな収益物件購入に繋げられるチャンスとなります。
地価上昇は、既に不動産を所有している不動産業者や不動産オーナーにとっては、喜ばしいニュースです。
しかし、今から不動産投資を始めるとなれば、収益物件の価格も高騰し、良い物件が購入しづらい状況になります。
ここ数年都心部では、地価が高騰しすぎて、不動産仕入れ業者もなかなか手が出せないと困っている業者さんのお話もよく聞きました。
投資用不動産を購入する場合、公示地価の上昇は、悩ましいニュースでもあります。
また、既に所有している方にとっては、公示価格を元に算定される「路線価」「固定資産税評価額」も上昇する為、増税となります。
３.令和３年地価公示結果のポイント
さて、今回令和3年度の公示価格が官報で公示されました。
全国的に地価が下落し、マイナスに転じました。
テレビの情報番組等でも報道されていますが、観光客が多い都心部の地価は暴落しています。
公示結果の中で、特に注目したい点をピックアップします。
3-1.令和2年1月以降の１年間の地価について
- 全国平均では、全用途平均は平成２７年以来６年ぶりに下落に転じた。用途別では、住宅地は平成２８年以来５年ぶり に、商業地は平成２６年以来７年ぶりに下落に転じ、工業地は５年連続の上昇であるが上昇率が縮小した。
- 三大都市圏平均をみると、全用途平均・住宅地・商業地はいずれも、平成２５年以来８年ぶりに下落となり、工業地は ７年連続の上昇であるが上昇率が縮小した。
- 地方圏平均をみると、全用途平均・商業地は平成２９年以来４年ぶりに、住宅地は平成３０年以来３年ぶりに下落に転じ、工業地は４年連続の上昇であるが上昇率が縮小した。
- 新型コロナウイルス感染症の影響により全体的に弱含みとなっているが、地価動向の変化の程度は用途や地域によって異なる。昨年からの変化は、用途別では商業地が住宅地より大きく、地域別では三大都市圏が地方圏より大きい。
3-2.地価が最も下落した地点
東京都中央区銀座
大阪市梅田地区
その他、大阪市中央区ミナミエリアの下落が目立ちました。
［※国土交通省ホームページ参照］
まとめ
- 地価公示は不動産売買の適正価格の指標（目安）となる
- 地価上昇は、不動産価格上昇となり購入する場合は不利
- 地価上昇により、固定資産税、相続税が増税する
- 令和３年度地価公示結果は、全国的に下落
- 商業地の下げ幅が最も大きい、次いで住宅地、工業地は上がっているが上昇幅が縮小
これから不動産を仕入れたい、購入したいと考えている方は、公示価格の下落はチャンスでもあります。
私が住んでいる大阪市内では、ミナミの繁華街では最大28％下落しています。
今まで高くて手が出せなかった、好立地の物件も検討できる可能性があります。
購入したいエリアの土地がある方は、公示価格に示される条件と比較して、価格を検討しましょう。
不動産の仕入れ業者をお探しの方は、お気軽にご相談ください。
関西エリア限定になりますが、信頼できる相場より安く販売してくれる業者をご紹介します。
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