不動産投資をする上で、収益物件購入の際にほとんどの方は金融機関から融資を受けることになります。
各金融機関の融資内容は流動的で、複雑になっています。
今、不動産投資を始めるならどのように金融機関を選べば良いのでしょうか？
結論を先に言うと、収益性の高い物件を選ぶ事が融資審査を通過する重要点です。
ご自身の年収、職業、資産と物件を考慮した上で、適した金融機関を選択しましょう。
今回は、融資情報に関する知っておくべき基本をご紹介します！
不動産投資をこれから始める方は、是非参考にして下さいませ。
１.不動産投資ローンとは
不動産投資ローンとは、収益物件を購入するためのローンです。
資産運用したいアパート一棟や投資用区分マンションなどの不動産を担保として金融機関から融資を受けるものです。
「不動産投資ローン」「アパートローン」「オーナーローン」など金融機関ごとに様々な商品名がついています。
居住用の戸建てやマンションを購入する際の住宅ローンと同じと思っている方も初心者の中にいらっしゃいますが、実際は大きく異なります。
２.不動産投資ローンと住宅ローンの違い
不動産投資ローンの方が審査が厳しい
金融緩和により、審査基準や金利が投資家にとって有利になり、かつて富裕層のイメージが強かった不動産投資は庶民でも参加できるようになりました。
しかし、自分の家を購入する為ではなく、借りたお金で資産運用する不動産投資は【事業】としての扱いになり審査が厳しくなります。
不動産投資ローンの審査で重視されるものは下記になります。
年収の高さだけではなく、購入する不動産にどれだけ採算性があるかを審査されます。
一方で住宅ローンの場合は、不動産の「採算性」よりも、融資を受けた本人に返済能力があるかを審査します。
つまり、
が審査において重視されます。
不動産投資ローンの方が融資額が高い
融資額の目安
・住宅ローン＝年収の約５倍
・不動産投資ローン＝年収の約１０倍
不動産投資ローンの方が金利が高い
住宅ローンの場合は、低金利で1％以下の金融機関もあります。
しかし不動産投資ローンの場合は、ほとんどが2％以上で4％以上と、住宅ローンより高金利となっています。
金利、エリア、返済期間、融資対象など金融機関により条件が異なりますので、金利以外の内容も含めて、自分に適した融資を探しましょう。
また、固定金利と変動金利がありますが、変動金利の方が多いです。
変動金利・・・半年に一回金利見直し、５年に一度返済額見直し
ローンの返済原資が異なる
・住宅ローン ＝ 年収（給料
・不動産投資 ＝ 家賃収入
給料の場合は、失職しない限り安心ですが、家賃収入は賃料値下げや退去、予期せぬトラブル、事故、天災などリスクが高くなります。
その分、融資基準も厳しくなります。
その他の違い
その他、不動産投資ローンは返済期限を不動産の耐用年数を基準にされる場合があります。
基本的には住宅ローンと同様の返済期限ですが、不動産の耐用年数を基準とする場合は返済期間が短く設定されます。
RC造の場合・・・47年
鉄骨造の場合・・・34年
木造の場合・・・22年
３.不動産投資ローン vs 現金一括購入
融資を受けるには、厳しい審査をクリアし、複雑な手続き経て高い金利を含む返済額を支払う義務が生まれます。
「不動産投資ローンを受けずに、現金で購入したほうがリスクが低く得なのではないか？」
と安定志向の私はつい考えてしまいます。
しかし、不動産投資という性質上、融資を受けるべきです。
通常「ローン・融資」と聞くと、返済額はなるべく減らしたいと感じますが…
不動産投資の基本は、
「より少ない自己資金で、より大きな賃料収益を得る」
つまり、より高い融資額を受けて、賃料収入を増やしていくことです。
経費がいくら大きくなっても、それを上回る賃料があれば問題はありません。
現金一括購入では購入できる限度がありますので、融資を受けて収益の最大化を目指しましょう。
４.不動産投資ローンのメリットとデメリット
不動産投資ローンを利用するメリットは、
- レバレッジを効かせて、少額で高額の投資ができる
FX等と同様、元手を少なく大きな利益を生むことができます。 - 自己資金ゼロでも始めることができる
フルローンを使う事で、資金を貯める必要がない
不動産投資ローンを利用するデメリットは、
- 返済額にはローン金利が含まれているため、一括購入よりも総返済額が多くなる
入居者がゼロになってしまったり、滞納、トラブル等や賃料が値下げになった場合収入より返済額が高くなり補填しなければなりません。（不動産投資で失敗する人の主な原因です） - 売却する際、残債により抵当権が外せない
売却する場合に、売却額より残債が高額なってしまった場合、物件の抵当権を外すことができなくなる場合があります。
抵当権が付いている不動産は、競売の可能性があるので買い手が簡単にはつきません。
債務整理に追い込まれて、任意売却、競売にならないようしっかりと返済計画を立てることが大切です。
５.不動産投資ローン審査通過の必須ポイント
不動産投資初心者の方でも、ローンはできるだけ有利な形で受けたいですよね。
ローン審査通過の為には下記３つが重要ですので、必ずおさえておきましょう！
- 自己資金が多い
- 物件の収益率が高い
- 個人属性（年収・職業・就職先）が良い
６.初心者にオススメの不動産融資先
●年収が1000万円以上の高収入で大手企業、公務員、お医者様など安定職業の方は、金利が１％前後のメガバンクを利用できます。
・三井住友銀行
・りそな銀行
…etc
●年収が500万円から700万円の方には地方銀行や信用金庫などをオススメします。
金利2％代が目安です。
●年収が300万円前後のかたは、住宅金融支援機構をまず候補にしましょう
不動産投資ローンの審査は、500万円が基準と言われていますので、地方銀行などでは難しくノンバンクで探すことになります。
金利目安は4％前後と高いですが、機構の場合は2％代で収入制限はありません。
まとめ
不動産投資ローンの押さえるべき基本として、審査基準やメリットデメリット、審査通過ポイントを説明させて頂きました。
融資審査の場でも重要視されるのは、やはり「不動産の収益性」です。
不動産投資にとっては、物件選定が何より重要なのです。
特に一つ目の物件選定は、失敗するわけにはいきません。
１つ目が赤字になってしまっては、次の審査の通過はかなり厳しくなります。
★ローン審査の基準は、自己資金・個人属性・物件の３つです。
この３つ目の物件で自信を持てるよう優良物件を見つける努力をしましょう！
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