不動産投資を始め、物件を購入すると必ずと言っていいぐらい『サブリース』の提案があります。
サブリースとは、賃貸会社・建物管理会社が一括借上げを行い、オーナーの代わりに入居者の客付けをします。
さらに家賃収入額を保証してくれます。
一般的には、「30年家賃保証」等の謳い文句で、マンションオーナーにアプローチします。
不動産投資初心者にとって、入居者が決まらず家賃収入が入らないということは何より不安なので
良いお話ですよね。
家賃は保証がある分、実際の家賃より１割から３割減額されますが、最大30年後まで保証してもらえるのですから。
私も、
「不動産オーナーになったらサブリースしてみよう！安心の30年保証！」
と思いましたが…
サブリースには、やっぱり隠れたリスクがたくさんありますね（笑）
今回は、サブリースのリスク・デメリットについてご案内します。
１.なぜサブリースは損しやすいのか？
サブリースで損をしてしまうポイントは大きく２つです！
1-1.法律的に貸主であるオーナーが不利
一般的に不動産を所有している「貸主」は立場が強く、借りている「借主」は立場が弱くなります。
そんな立場の弱い「借主」を守るために「借地借家法」という法律があります。
本来であれば借地借家法で借主は保護されるのですが、ここに落とし穴があります。
サブリースの場合は、借主は不動産業者になるのです。
つまり、法律的には貸主であるマンションオーナーが不利になります。
貸主：オーナー
借主：不動産業者
2-2.家賃は必ず下がる
サブリースによる家賃保証額は段階的に下がり続けます。
30年どころか最悪の場合は５年以内でも保証額面減額されてしまうことでしょう。
どんな物件でも時間が経つにつれて必ず老朽化していき、「新築当初の家賃」と同じ賃料で貸し続けることは現実的に不可能に近いからです。
「30年の家賃保証！」「おいしい話！」と思ったのに、いざ契約書を読み返すとサブリース会社に実に都合よい内容となっていることがほとんどです。
２.サブリースのリスク・デメリット５つ
では、上記のポイントを踏まえた上でサブリースで損をする理由を5つにまとめてみます。
- 通常５年毎の賃料見直しがある
- 周辺状況により、契約内容が見直される
- 敷金や礼金が受取れない
- 管理会社の倒産リスク
- 入居者について選定出来ない
それでは、ひとつずつ見ていきましょう。
2-1.通常５年毎の賃料見直しがある
サブリース契約書の細かい字をよく読むと、賃料見直しについて規定があります。
ごくまれに地価の高騰などを理由にオーナーから賃料値上げを提案することもありますが、一般的には業者からオーナーへ賃料値下げを提案されます。
サブリース契約時には、満足がいく賃料保証額だったとしても、数年で下がってしまう可能性があります。
賃料保証額が下がると、利回りが悪くなり、ローン返済も厳しくなります。
2-2.周辺状況により、契約内容が見直される
相当期間経過を待たずに、賃料保証額を見直される場合があります。
周辺環境の変化により、賃料値下げが提案が可能なのです。
サブリース契約について、法律や契約内容についてわからないことはしっかり確認しましょう！
2-3.敷金や礼金が受取れない
入居者入れ替わり時に、通常は敷金・礼金・保証金等を受け取ることができます。
しかし、サブリース契約では一括借上した不動産会社が「転貸」する事となり、敷金や礼金は不動産会社が受領します。
敷金は退去時に返還義務がありますが、礼金や保証金は収入です。
この収入が入ってこないのは残念ですね。
2-4.管理会社の倒産リスク
最悪の場合、サブリース契約をした不動産会社が倒産してしまう場合があります。
入居者が一定期間の賃料を支払い済の場合、その間の賃料が受け取れない可能性があります。
サブリース契約をする前に、業者の財務状況をしっかり確認しましょう。
2-5.入居者について選定出来ない
サブリース契約では、不動産会社が一括借上げしており入居者募集を行います。
入居者選定も通常は、不動産会社に任せることになります。
「なんか問題を起こしそうだな」
「こんな入居者に部屋を使用させたくない」
と思っても、家主であるオーナーは入居者について口出しできません。
不動産会社にとっては、どのような入居者でもあまり関係ありません。
空室リスクを避けたいので、けっこうどんな人でも入居者にしてしまいます。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
サブリース契約はイイトコドリというイメージがありますが、やはりデメリットも大きいですね。
「賃料保証額の見直し」「敷金・礼金受領できない」「サブリース業者倒産リスク」「入居者選定不可」というデメリットの中でも賃料保証額下落による利回り悪化はかなり厳しいと思われます。
場合によっては、赤字転落の可能性もあります。
サブリース契約によって良いお値段で購入できたのに損失が出るかもしれません。
甘い言葉に流されないよう、注意しましょう！
安易に契約する前に、サブリースを行う不動産会社について知識を習得しましょう。
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