「共有は紛争の母」ってどういうこと？収益物件を共有する場合の対策

不動産を購入し、不動産投資をする場合、通常はワンルームマンションやアパートを自身で購入します。

しかし、マンションやビルを一棟買いする場合、どうしても高額になるので、場合によっては数名で資金を出し合って購入するケースもありますよね。

しかし、共有物件の場合、なにかとトラブルが起こります。

不動産を共有した場合、後に共有解消したくなったり、不動産投資を止めたくなった時にどうすればよいか対応策をご紹介します。

共有とは

共有とは、一つのものを2人以上が共同で所有することです。

通常、一つの物は1人で所有しますが、複数名で所有する共有の場合、特別なルールがあります。

収益物件購入のケース以外でも、友人と一緒に別荘やシェアハウスを購入する場合も共有です。

また、親族が亡くなり、相続が開始した場合、被相続人の財産は、相続人の「共有」になります

遺産分割をすることで、共有から単独所有となりますが、遺産分割が確定しない間は、共有状態になります。

この場合も、放置していると、様々なトラブルが起こりえます。

共有の基本

各共有者は、自己の「持分」に応じて、共有不動産の全部を使用・収益できます。

３人の持分が不明で、特約もない場合、持分は「平等」と推定されます。

例えば、別荘を友人３人で共有する場合、一階、二階、バスルーム、キッチン、庭など全てのスペースをそれぞれが使用することができます。

もしも、共有者の一人Ａさんが相続人・特別縁故者なくてして死亡した場合や持分放棄した場合、その持分は他の共有者に帰属します。

想定されるトラブル

各共有者は、持分に応じて共有不動産の全部を使用できます。

では、もしも、そのうちの一人Ｂさんが別荘を一人で占有してしまうとどうなるでしょうか。

他の共有者Ａ，Ｃさんは独占しているＢさんに当然には明け渡しを請求することができません。

正当な理由を示し提起しなければ、Ｂさんが独占しているので別荘を使うことがないのです。

また、Ｂさんが自己の持分を全然知らない他人のＤさんに売却した場合、Ｄさんが悪人で別荘を独占してしまうかもしれません。

この場合も、第三者のＤさんに当然には明渡しの請求ができないのです。

自分の持ち物でもあるのに。。第三者と揉めることになるのは嫌ですね。

しかし、Ｂさんが第三者Ｄさんに売却すること自体に問題はありません。

共有物の「自己の持分」は、いつでも自由に使用・収益・処分する事が出来ます。

他の共有者の許可をもらう必要もありません。

手放したくなった時は、自分の持分を売却できるし、賃貸に出すこともできます。

【共有物件】一人で出来る事、出来ない事

共有物件の取扱いについては、他の共有者の賛成がなければ出来ない事が多々あります。

例えば、不動産全体を売却する場合や大規模修繕をする場合は、全員の同意が必要です。

一方、建物の修理など、他の共有者にとってもプラスになることは１人で行えます。

それでは、単独でできること、複数人の同意がいることを比較してみます。

１人でできること

不法占拠者とは、関係の無い人が勝手に共有物件に住みついてる場合です。

追い出すことは単独でできますが、迷惑を被った損害賠償については、自己の分しか請求することができません。

（持分価格の）過半数でできること

※管理費用は持分価格の割合に基づき負担します。

もしも、共有者Ｃさんが管理費の負担義務を1年以内に履行しない場合、他の共有者Ａ・Ｂさんは相当の償金を払ってＣさんの持分を取得できます。

全員の同意が必要

共有者の関係悪化・・・どうする！？

共有不動産の場合、一人で決められない事が多いですね。

協議がまとまればい良いのですが、意見が合わない場合もあるでしょう。

そのうち仲違いするかもしれません。

投資目的という金銭目的で、共有という複雑な所有方法となると、いづれ解消したくなる可能性があります。

その際は、「共有物の分割請求」ができます。

共有者は、原則として、いつでも共有物の分割請求ができるのです！

ただし、5年以内の期間で「分割禁止」の特約を結んだ場合は、その間分割請求はできません。（5年以内での更新も可能）

応じてもらえない場合は、裁判所に対して分割請求をする事ができます。

分割には、下記の３種類があります。

まとめ

共有の制度について、なんとなく伝わりましたか？

• 各共有者は自己の持分を自由に譲渡することができる
• 不動産を共有する場合、他の共有者の賛成がなければ決められない事が多い

このような性質から、トラブルが発生したり、共有をやめたくなる可能性があります。

万が一の時に備えて、どのような対策をとるべきが事前に考えておくことをお勧めします