ワンルームマンション投資 VS アパート一棟投資
よく議論になりますが、実際のところどちらが良い投資なのでしょうか？
・アパート一棟買い投資 ⇒ 高リスク高利回り
と一般的に言われますが、真実でしょうか？
低リスクなワンルームマンション投資で、失敗する人が後を絶たないのはなぜでしょうか。
今回は、最も簡単で低予算、低リスクで始めることができると言われる『マンション投資』で想定されるリスクをラインナップしました。
１.ワンルームマンション投資は安全か？
初心者や会社員が手軽にスタートできると甘い言葉で勧められる『ワンルームマンション投資』。
他の不動産投資と比較すると、ワンルームマンション投資は確かに少額投資かもしれませんが、1部屋と言えどもマンションを購入することは決して安いお買い物ではありません。
小さなワンルームマンションといえど、大切な資産を投資し、長期間のローンを組んで複雑な手続きを行い、お金と労力と時間を費やします。
結論から言うと、NO。
ワンルームマンション投資は、決して低リスクとは言えません。
赤字になる可能性が極めて高く、失敗する可能性が高い投資商品です。
２.ワンルームマンション投資の３大リスク
ワンルームマンション投資のリスクは様々ですが、中でも大きなリスクが3つあります。
リスク①：利回りが低い
ワンルームマンション投資は、一般的に利回りが低いです。
特に新築の場合は、不動産業者の利益や手数料がたくさん乗っているため、新築の場合利回りは4％代が多く、中古の場合も5%～7％代が多いです。
仮に賃貸収入による収益が4％とした場合、当然すべてが利益になるのではなく、そこから経費を差し引いたものが実際の利益になります。
■ワンルームマンション投資の経費
- ローン返済額：不動産投資ローンを地方銀行やノンバンクの一般的な場合は2％
※メガバンクの場合1％、ノンバンク系では4％代まで人によって条件は異なります - 管理費・修繕積立費：物件によるが約１．５万円
- 固定資産税＆都市計画税：年間約１０万円
- 火災保険：年間約２万円
- 中古の場合なら、リフォーム代・修繕費
- 退去時のクリーニング代：約１５万円
- 不動作取得税、印紙税等の税金
4％の利回りからこれらの経費を差し引くと、ざっくり計算しても細かく計算しても赤字になってしまいます。
また利回りは、購入時の賃料を基準としていますが、現入居者が退去する際には、家賃が下がることも考えられます。
経年劣化による賃料値下げ、入居者が決まらず収入ゼロになる可能性もあります。
利回りから見ると、決して利益を必ず得ることができる有効な投資方法とは言えません。
リスク②：資産価値が低い
マンションの土地は、区分所有者の共有物となる為、個人のものではありません。
一部屋の専有部分のみの価値となります。
土地は自分のものではないので、「アパート」や「RCマンション」一棟所有とは異なり、資産価値が低いですね。
リスク③：複数物件所有が出来ない（赤字の場合、２件目の融資審査が厳しくなる）
リスク①で利回りの低さから、赤字となる可能性があると伝えましたが、赤字になれば、２部屋目を購入しようとしてもローン審査が非常に厳しくなります。
ワンルームマンション投資は薄利の為、通常２部屋目、３部屋目と増やすものですが、複数所有ができず、資産を増やす事が難しくなるケースが多いです。
賃料収入で資産を増やすことができないので、売却し売却益を得ようとしても「地価があがっている」などの好条件出ない限り、購入した価格より売却価格が下がることがほとんどです。
特に新築で買ってしまった場合は、注意が必要です。
新築販売価格にはデベロッパーや仲介業者の手数料が通常30％～40％乗っていますが、中古として売り出す時には通常の相場価格になります。
このように、ワンルームマンション投資は決して簡単な投資商品では無いのです。
他の不動産投資商品より初期費用が低く、会社員であれば誰でも始めるチャンスがあるので、売りやすい商品として取り扱っている業者が多いのです。
つまり、同様の物件、同様のライバルがたくさんいて、簡単に稼げる市場ではありません。
3.どうすればワンルームマンション投資で儲かるの？
ワンルームマンション投資のデメリットや失敗する原因をお伝えしましたが、
では、みんながみんな失敗するのか？
成功者はどのように物件を選んでいるのか？
答えは単純です。
優良物件を相場より安く購入すれば失敗しません。
成功者は下記のいずれかと考えられます。
- たまたま購入した物件の地価が高騰し、物件価値上昇＆賃料UPで高い売却益を得た
- リサーチ力、情報力に優れ高利回り優良物件を購入した
これから不動産投資を始めるあなたが成功し堅実に利益を得たいと思うなら、『しっかりと勉強し、良い情報を入手すること』です。
不動産会社の情報は「自社のサービス」や「取扱っている物件」に寄せた内容のため、公平性に欠けていることが多いです。
まとめ
ワンルームマンション投資のリスクについて紹介しました。
- 利回りが低い
- 資産価値が低い
- 複数所有が難しい
上記3つのリスクがワンルームマンション投資で失敗する大きな要因と考えています。
ワンルームマンション投資で成功したいと考えているのであれば、
より確かで有益な不動産物件情報を入手できるよう努力しましょう。
それが、成功への最短ルートです。
ただ、一般的な不動産投資の内容は分かっても、具体的な優良物件情報の見つけ方・見分け方がわからないという初心者の方も多いと思われます。
そういった方には元々安く仕入れできる任売物件などの情報収集方法をご案内させていただきますので、ぜひお気軽にメッセージ下さいね。
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