不動産投資を始めるなら、違法建築物でないか見極める調査力をつけることが必須です。
不動産投資といういうと、「一棟マンション・アパート」か「区分マンション」か「一戸建て」かと選択肢がありますが、なるべく低い予算で検討する場合は、中古区分マンションや築古アパートが対象になってくるか思います。
木造アパートの場合、広い敷地と建物ではありますが、耐震問題や建築に問題がないか気になりますね
外から見れば、綺麗な物件であっても、違法建築物の場合、様々なリスクがつきまといます。
法令違反が判明すれば、金融機関からの融資も難しくなります。
違法建築物の場合、音漏れなど住み辛い問題があり、せっかく入居者が入っても長続きせず、家賃収入が安定しないデメリットもあります。
何よりも人体への危険が不安でなりません。
少し前にレオパレスの建築違法が社会問題として大きく取り上げられました。
未だにオーナーさんとの話し合いは解決はしていないようです。
ところで、あのレオパレスのマンションはどこに問題があったかご存じでしょうか？
今回は、具体的な違法建築の内容。
その問題個所がどのような危険をもたらすのか。
違法建築物を買わないようにするには、どこを見るべきかをアドバイスさせて頂きます。
違法建築物の例
建蔽率が違法
レオパレス２１とは無関係ですが、一般的に多い違法建築例として建蔽率違反があります。
建蔽率は、都市計画法・建築基準法で決まっています。
敷地面積に対して、建蔽率の範囲内でぎりぎりまで建物を建てようと工夫しますが、これを無視して超過すれば、違法建築物となります。
物件概要書を確認することにより、違反しうるかどうか調査できます。
また、容積率違反の建物も結構多く見られます。
容積率についても土地計画法の用途地域によって決まっています。
３階までしか建てられないはずなのに、４階まで建てちゃったり。
広い敷地の場合、複数の用途地域に跨っている場合もあり、計算が少し複雑です。
接道義務違反
建築物の敷地の間口が隣接する幅4メートル以上の道路に2メートル以上接しなければならないという建築基準法の規定があります。
つまり４メートル以上の広い道路に接していなければ、建築できない敷地ということで建て替えや売買ができなくなる可能性があります。
これらは、市役所に行って用途地域や周辺道路を調べたり、物件概要書や図面をみれば簡単にわかります。
しかし、建築方法自体に問題があり、非常に危険が高い場合があります。
レオパレスの建築物が怖い理由
テレビ番組「ガイアの夜明け」が密着取材を行い、問題発覚するに至ったレオパレスですが、それより前から「壁が薄い」「音漏れがする」と評判の悪さはよく知られるところでした。
少々壁が薄くても、少々音が漏れても、
「初期費用が要らない！家具もネット環境もついている！」
というメリットから、単身者には人気がありました。
レオパレス21はマンション建築と賃貸がメインの不動産会社です。
土地を持っているオーナーさんと契約し、所有権はオーナーさんが持ったまま、設計、建築、物件管理はレオパレスが行います。
建築費と賃貸管理料がレオパレス２１の収入となり、オーナーさんは家賃収入が入ってきます。
賃貸収入、不動産投資です。
土地を持っている地主さんにマンションやアパート経営を勧める営業マンはかなり熱心らしいです。
私はレオパレスの営業は受けた経験無しですが、同業他社の営業や説明を受けたことは何度かあります。
オーナー側より、不動産会社の方が楽に収益を得る印象が強く、成功イメージが描けませんでした。
レオパレスさんの問題では、利益をたっぷり持っていかれるだけではなく、建築偽装によりさらに利益とリスクを上乗せされたようです。
どこが怖いかというと、陳腐な建築素材を使っているだけなら良いのですが、使わなければならない資材を全く使っていなかったことです。
一部の木造建築物について、天井裏の仕切り壁が設置されていませんでした。
【レオパレスの法令違反の具体的な内容】
天井裏の仕切り壁が設置されていない
⇒延焼防止できない・耐震問題
防火対策が全くできておらず、火災が発生すれば、一棟丸ごとあっという間に燃え広がってしまいます。
マンション建築する場合、「建築確認」がありますよね。
建築前、建築後にチェックされるはずなのになぜ指摘されなかったのでしょうか。
設計図面が改ざんされていたため、建築確認に提出された書類では、発覚しなかったのでしょう。
屋根裏の部分は建築完了してしまうと、通常見ることはできません。
建設途中の中間検査があればよかったのですが、事後検査のみになると残念ながら判明しませんでした。
さて、レオパレスがクローズアップされましたが、他の物件の場合はどうなのでしょうか。
天井裏の仕切り壁が無いという問題は、木造建築物の場合に起こることで、ＲＣ建築物にはそのような問題は生じません。
つまり、木造アパートなどを不動産投資物件として選択肢に入れる場合に注意が必要です。
違法建築物を見分ける方法
・・・仕切り壁の有無は、天井を閉じてしまったら、確認のしようがないのではないか？
ご安心ください！
一か所、チェックできる場所があります。
それはお風呂場の天井です。
ユニットバスの天井部分に簡単に開く場所がありますので、そこから天井部分がどのようになっているか確認することができます。
もしも木造アパート購入を検討されているかたは、物件見学の際に試してみてください。
まとめ
今回は、木造アパートを収益物件として検討する際の注意点をご紹介しました。
購入を決める前に、ぜひ確認するようにしましょう。
素敵な物件探しを応援します！
不動産投資のことでお悩みがあれば、お気軽にご相談くださいませ。
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