日本で不動産投資を行う上で、地震のリスクは避けて通ることはできません。
島国である日本では、地震大国であり全国でいつ起こるか分からない状態です。
震災に備え、不安を最小限にできる耐震基準に対応した物件選びを心がけましょう。
結論から言えば、「新耐震基準」の建物を選択する事が重要です。
それでは、不動産投資に耐震性の優れた物件が必要な理由、新耐震基準と旧耐震はどのように異なるかを見ていきましょう。
１.不動産投資が他の資産運用よりリスクが大きい訳
資産運用には、株・投資信託・FX・リート等他種類あり、いずれを運用した場合も大規模災害が起これば、市場は動きます。
特需や反対利益を受ける分野もあるかもしれませんが、災害時に大抵の市場は悪化します。
特に現物資産である不動産投資は深刻です。
不動産投資家であるオーナーは、収益物件を購入し、入居者に賃貸する事で賃料収入を得ます。
賃料の元になる建物が潰れてしまったり、土地の地盤が液状化し、街が機能しなくなれば、保有している物件の価値が著しく下がります。
現物資産である不動産投資は、目に見えて自分自身で直接扱える確かな収益源ですが自然災害にはとても弱いのです。
２.火災保険と地震保険
自然災害に対しては、通常「火災保険」に加入することになりますね。
ワンルームマンションの場合、１ヶ月2,000円ほど支払うと火災・風災・洪水による被害に備えることができます。
「住宅補償保険」の場合、さらに補償範囲が広がり水回りのトラブルで近隣に迷惑をかけた場合も安心です。
しかし、火災保険では「地震」と「津波」は対象外です。
地震が起因となる被害に備えることができません。
そこで、「地震保険」への加入が必要になります。
地震保険は、火災保険に付随したオプション的存在の為、保証額があらかじめ限定されます。
家財・・・最大1,000万円
また、損傷の程度によって保険金が４段階に分かれます。
その結果、損害範囲を賄うことができず、自己負担額が発生する可能性が生じます。
保険では対応しきれない地震は、不動産投資の最大のデメリットといえるかもしれません。
３.旧耐震基準と新耐震基準
「耐震基準」とは、国が建築基準法で「地震に耐えることができる能力」を定めたものです。
「旧耐震基準」と「新耐震基準」の２つがあります。
昭和56年6月を境に、旧耐震基準か新耐震基準に分かれます。
耐震診断を受けた日によってどちらの耐震基準か見分けます。
※建物完成日（竣工日）ではなく、耐震診断を受けた日（分からない場合は引渡日を参照）
※尚、どちらにも属さない耐震検査をうけていない耐震基準ができる前の物件を現存します。
新耐震・・・震度７程度に耐えられる（倒壊しない）
つまり、旧耐震の建物では震度６以上の地震が起こった場合、倒壊リスクを免れません。
近年起こった東北大震災などは震度７強だった為、旧耐震基準の建物の多くが損傷を受けました。
４.不動産投資では新耐震基準の物件を選ぶべき
不動産投資で、優良物件を選ぶ１番の理由は「立地」です。
中古物件で築古で汚くても、リノベーションやリフォームで綺麗になります。
狭くても駅チカで利便性で良ければ、空室リスクは下がりますね。
しかし、立地のみを重視し、コストパフォーマンスの高い築古物件を選ぶと、地震が起こった際に大規模損傷により大ダメージを受ける可能性があります。
「旧耐震」と「新耐震」では、耐震性に大きな差があります。
耐震改修工事が必要にもかかわらず、高額な費用がかかる為対応していないマンション管理組合も多数あります。
いつ起こるかわからない震災によって、大ダメージを被り、入居者が住めない状況になれば予想外の修繕費がかかります。
復旧までの期間、入居者が入らず賃貸収入が入ってこなくなります。
最悪の場合は、賃料収入ゼロの期間が長引き、ローン返済が出来なくなり物件を手放す可能性もあります。
突発的な地震に備えるためにも、物件は「新耐震基準」のものを選ぶべきです。
まとめ
不動産投資物件を選ぶ際は、なるべく「新耐震」を候補にすることをお勧め致します。
中長期安定した不動産投資を行う為には、新耐震基準を選び、健全な賃貸経営を行いましょう。
今回はざっくりと「耐震基準」と「地震保険」についてご紹介しました。
地震保険や住宅補償保険について、さらに詳しく知りたい場合はお気軽にご相談下さい。
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