不動産投資をする上で、「物件選定」は何より重要です。
どのような場所でどのような条件の物件をいくらで購入するかによって、その後の運用成績はおおよそ想像がつくと思われます。
不動産投資について、不動産会社の経営者、有能営業マンや先輩コンサルタントに言わせると、「他の投資と比べて不動産はとてもシンプルで簡単」とのこと。
方法さえ知っていれば、誰でも損しない物件を買う事ができます。
それでは具体的にどうすれば、良いのでしょうか？
今回は、不動産の正しい買い方についてです。
投資物件の買い方
投資物件の買い方は大きく分けると２つです。
１.不動産「販売」会社の提案物件から購入
2.不動産「仕入」会社に条件を提示して購入
一般的なのは、１つめの不動産販売会社からの購入です。
通常、不動産投資初心者がいきなり仕入れ業者と連絡を取る方法はないからです。
では、一般的な方法からみていきましょう。
不動産投資物件を探す一般的な方法
【一般的流れで優良物件を購入する方法】
他のオーナーさんより優先して良い物件を紹介してもらう為、不動産販売会社と信頼関係を築くしかありません。
具体的には、
たくさん物件を購入して上客になり、担当営業マンだけではなくその上席や社長からも良い条件での許可が出やすい状況を作る事が必要です。
そうでなければ、本当のおすすめ物件をまわしてもらうことはできません。
・・・ということは、
初めてのお客さんに、いきなり超優良物件を紹介してくれる可能性は極めて低いです。
安くすると販売会社の取り分が減るので、利益相反関係になり割安で購入するのは難しいですし。
なんといっても、一番のデメリットはそもそも、優良物件を持っていないかもしれません。
その不動産会社が好条件で仕入れるネットワークを築けていないならば仕入れる時点で割高なので、エンドユーザーである投資家が購入する際は間違いなく割高です。
その場合、賃貸経営を始めた後に賃料設定に悩まされるかもしれません。
不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われています。
しかし、それはあらゆる不動産投資をひっくるめてのこと。
戸建てや郊外、海外、一棟など、富裕層向け、法人向けもまとめて言えばミドルリターンを目指せますが、初心者のワンルームマンション投資ではいかがなものでしょうか。
不動産会社で働く人は、広告を出しているような不動産会社から自身の物件を買うことはしません。
【不動産仕入業者から購入する方法】
不動産ワンルームマンション投資で、初心者がミドルリターンを狙っていくにはどうすべきでしょうか。
物件をお安く買って、高い賃料で長期間客付けができればいいですよね。
安く買って、高く売るキャピタルゲインでもいいと思います。
いづれにせよ、好条件で物件を購入するしかありません。
有能な営業マンは必ずこのような表現をします。
私が、
「〇〇な物件を購入して、〇〇したい」
というと、
「じゃあ探しに行きましょうか」
と言われます。
すぐには見つからないかもしれないけど、損しない希望に物件を選定し自分の希望に合わせてつくっていくというのが成功への近道です。
相場価格より圧倒的に良い条件の場合、業者間で取引されるので情報は公開されません。
仕入れ業者から購入する場合、広告やインターネットでの物件情報の確認ではなく、基本的に電話か訪問です。
直接数社の仕入れ業者に訪問して、条件に合致するもの探し、無ければ出た際に連絡してもらうように依頼します。
声をかけておいて、条件にあうものが出てくれば連絡をもらう流れです。
一社だけではなく、複数の仕入れ業者数件に依頼すれば、希望条件に出会うことができます。
原始的な方法に思えるかもしれませんが、安く買って高く売る（貸す）が基本なので安く買ってリターンが大きければ、問題は無いと思います。
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